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澳大利亞房價(jià)瘋漲55年崩了,房奴悲劇了!

欄目:建房資訊2019-05-20 10:50:03262
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導(dǎo)讀

有幾篇關(guān)于澳大利亞樓市暴跌的文章火了,光我看到轉(zhuǎn)載的公眾號至少不下20個。里面的內(nèi)容給人一種印象:房價(jià)暴跌,炒房客巨虧,有種大仇得報(bào)的快感。但實(shí)際上,就像《復(fù)仇者聯(lián)盟》里,滅霸一個響指,就無差別消滅宇宙中的一半人口,不論是誰,都有可能被無限寶石攻擊,消失湮滅。

    有幾篇關(guān)于澳大利亞樓市暴跌的文章火了,光我看到轉(zhuǎn)載的公眾號至少不下20個。

    里面的內(nèi)容給人一種印象:房價(jià)暴跌,炒房客巨虧,有種大仇得報(bào)的快感。

但實(shí)際上,就像《復(fù)仇者聯(lián)盟》里,滅霸一個響指,就無差別消滅宇宙中的一半人口,不論是誰,都有可能被無限寶石攻擊,消失湮滅。

    房價(jià)暴漲暴跌,也是一場無差別攻擊。 

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1. 漲了50多年,崩了

    澳大利亞,幅員遼闊,礦產(chǎn)豐富。來自全世界各地的人希望移民這個美麗的國家。

2004年以來,每年平均有35萬名留學(xué)生和技術(shù)勞動者前往澳大利亞。在去年,澳大利亞總?cè)丝诒阮A(yù)計(jì)提前33年,突破2500萬。

    這些都是綠油油的“韭菜”。 

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    移民成為澳大利亞人口增長的主要驅(qū)動,也正因?yàn)檫@樣,澳大利亞即便在2008年金融海嘯之后,經(jīng)濟(jì)仍然保持正增長。其實(shí),近50多年來,澳大利亞經(jīng)濟(jì)在絕大部分年份里都保持著穩(wěn)健發(fā)展。

這一度被稱為“經(jīng)濟(jì)奇跡”。

    同樣,在這期間澳大利亞房地產(chǎn)更是走出一個超級大牛市:房價(jià)持續(xù)上漲55年,漲幅高達(dá)66倍。

在眾多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家地區(qū)中,澳大利亞是獨(dú)樹一幟的。 

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     但澳大利亞房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)快過澳大利亞人收入增長,租金回報(bào)率也沒有絲毫起色。

     從2017年底開始,牛氣的澳大利亞樓市終于精氣衰竭,露出頹勢。2018年,房價(jià)整體下跌5%,悉尼、墨爾本兩個最主要       城市房價(jià)不僅沒有逃脫下跌的命運(yùn),而且跌幅還更大:悉尼下跌9%,墨爾本下跌7%。

     今年以來,下跌速度更快、幅度更大。悉尼、墨爾本房價(jià)年度跌幅已經(jīng)超過10%。

    40年來,悉尼房價(jià)最大跌幅產(chǎn)生在1989—1991年,跌幅9.6%;墨爾本是在1989—1992年,跌幅10%。

     數(shù)據(jù)顯示,悉尼目前平均房價(jià)為88萬美元,相比高點(diǎn)2017年7月的近105萬美元,已經(jīng)下跌16.1%。

     墨爾本現(xiàn)在是71萬多,相比高點(diǎn)2017年11月的83萬多美元,下跌14.3%。

    所以,澳大利亞房價(jià)下跌,不僅超過2008年金融危機(jī)期間,更可能是澳大利亞幾十年歷史上最嚴(yán)重的。 

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奶茶妹妹虧本拋掉3年前

劉強(qiáng)東送給她的澳大利亞豪宅

而且,澳大利亞樓市暫時還沒有企穩(wěn)的跡象,下跌還會持續(xù)下去。

2. 銀行,雨天收傘

周期規(guī)律,沒有誰能逃過。

      瘋狂的樓市徹底完全透支了澳大利亞的購買力。澳大利亞中青年人住房擁有率不斷下降,35—44歲澳大利亞人住房擁有率在26年前高達(dá)75%,到2017年已經(jīng)下滑到60%。

     不少工薪階層甚至連租房的房租都難以支撐。在悉尼,一間臥室每周租金需要600澳元,但工人周薪只有700—800澳元,付了房租,他們連口糧都買不起了。

      一些無家可歸者,在澳大利亞央行門外搭起帳篷,有流浪者在帳篷上寫道:“對于許多人來說,這才是他們在悉尼買得起的房子真正的樣子。”

     民怨沸騰之下,澳大利亞官方推出政策,限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場。比如,增加海外印花稅,增加針對海外買家的“幽靈稅”(房屋空置)……

澳大利亞地廣人稀,增加房屋供應(yīng)量也是件簡單的事。像悉尼所在的新南威爾士州,就計(jì)劃在2021年前,每年新建6.1萬戶住宅。

還有一個重要原因是:中國買家迅速減少。

     去年,中國買家海外置業(yè)投資創(chuàng)下近四年新低,同比下降63%。其中,對澳大利亞投資下降到13億美元。

     有悉尼當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人員就認(rèn)為,2018年以來,澳洲房價(jià)下跌的最大原因是中國買家少了。 

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但最直接一擊,來自銀行。

     樓市瘋狂時,銀行是推手。牛市里,澳大利亞銀行推出一種只還利息貸款:房貸最長可以在5年里,“每月只還利息,不還本金”。

5年后,換家銀行,可以繼續(xù)這種游戲。

這種方式有一個明顯“漏洞”,幾年前有人專門道出其中奧妙:

以60萬元貸款本金為例,只還息不還本,每月月供在2920澳幣左右,比等額本息的月供少600多澳幣,折合成人民幣在3800多元,5年下來就能省23萬多元人民幣。

如果5年內(nèi)房屋升值選擇賣掉,那么這23萬元是結(jié)余下來的,等于以最小的投入,獲得最大的回報(bào)。

可以說,這是銀行專為炒房客量身推出的服務(wù)。 

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澳大利亞瘋狂增長的房貸

正所謂,晴天借傘,雨天收傘。

看到搖搖欲墜的樓市,澳大利亞各家銀行迅速反應(yīng)過來。

從2017年年中開始,澳大利亞大銀行Westpac、NAB、CBA等大銀行,陸續(xù)提高只還利息貸款利率。

2018年,有銀行推出更“絕”的招:撤回房貸。

澳大利亞房貸市場占有率第2的Westpac向部分房貸客戶發(fā)出了一封短信,要求在一個月內(nèi)終止貸款合同。因?yàn)椋L(fēng)險(xiǎn)太高。

買房人仔細(xì)一看貸款合同,銀行不光可以提前終止貸款,還可以要求提供更多抵押物……

3. 沒有人能逃脫

銀行提前終止貸款合同,房貸貸款人只剩下三條出路:

一是找家銀行繼續(xù)貸。但下家不是傻子,一般利率都會趁機(jī)上漲。

二是找不到下家接著貸款,只能把房子賣了。但在下跌的市場環(huán)境下,賣房肯定會虧損一大筆錢,尤其是急售。

三是沒有下家,沒有接盤者。徹底違約,只能讓銀行回收房屋,再被銀行以低價(jià)拍賣出去。

實(shí)際上,澳大利亞房貸違約超過90天的貸款,越來越多。 

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一家研究機(jī)構(gòu)估計(jì),如果房地產(chǎn)平均價(jià)格跌20%,那么全澳大利亞將有超過35萬戶家庭陷入負(fù)資產(chǎn)。

面對著下跌的房價(jià),澳大利亞的房奴們也焦躁起來。 

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澳大利亞人房貸壓力趨勢圖

今年2月,Tate夫婦就將Westpac銀行告上法庭。

他們表示,從銀行借了5筆錢,總共150萬,當(dāng)上房奴后節(jié)衣縮食。今天淪落到這步田地,完全是因?yàn)殂y行當(dāng)初批下了他們本無力償還的巨額貸款。

這件事,澳大利亞舉國轟動,一時間房奴們準(zhǔn)備聯(lián)合起來,集體訴訟。

這種操作雖然奇葩,但背后是買房人的辛酸。 

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其實(shí),房價(jià)下跌不只是有房人應(yīng)該關(guān)心的事,實(shí)際影響要大得多,廣得多。

首當(dāng)其沖的就是建筑市場。澳大利亞招聘網(wǎng)站Service Seeking數(shù)據(jù)顯示,澳大利亞建筑相關(guān)崗位在2018年減少了20%。悉尼、墨爾本部分城區(qū)建筑技工工作崗位減少幅度高達(dá)六七成。

澳大利亞建筑業(yè)就業(yè)人數(shù),占總就業(yè)人數(shù)的10%。這就意味著大量勞動力不得不另謀出路。

因?yàn)闃鞘邢碌?018年四季度三個月里,澳大利亞家庭財(cái)富蒸發(fā)掉1700億美元,家庭總的可支配收入環(huán)比下降了2.6%。 

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澳大利亞建筑許可證審批量大幅下降

更可怕的是,樓市下跌的通道一旦打開,將一發(fā)不可收拾。

就像2008年美國次貸危機(jī)中早已經(jīng)發(fā)生過的那樣,因?yàn)榉績r(jià)下跌,沖擊經(jīng)濟(jì),還貸人主動斷供,或者銀行要求追加保證金,大量房子被銀行收走拍賣,反過來推動房價(jià)下跌。

加速下跌的房價(jià)又沖擊經(jīng)濟(jì),越來越多人丟掉工作,被動斷供……

在那場危機(jī)中,美國失業(yè)率從4%增長到10%,5萬億美元財(cái)富蒸發(fā)、800萬人失業(yè)和600萬人無家可歸。 

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樹不可能長到天上去。

《創(chuàng)世紀(jì)》里說,7個大豐年之后,緊隨著會有7個大荒年。

持久上漲的樓市,一旦崩潰,就像引爆核彈,帶來一場大規(guī)模的無差別殺傷。

復(fù)蘇,那將是一個痛苦而漫長的過程。

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