2019年深圳樓市迎來最新變化。4月29日，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市司法局都在各自的官網(wǎng)發(fā)布三份文件：《深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理辦法》(征求意見稿)、《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法》(征求意見稿)、《深圳市人才住房建設(shè)和管理辦法》(征求意見稿)。

　　在這幾份文件中，最引人注目的，莫過于滿足一定條件后，可享受5折購房。深圳這輪住房改革政策，力度大得甚至讓人們起疑——這是深圳大規(guī)模地、徹底地推行新一輪房改，還是會(huì)間接推高房價(jià)？或者，只是當(dāng)?shù)貥鞘胁粶夭换鸬囊豁懣諛專?/p>

無論如何，一輪影響未來深圳的房地產(chǎn)市場的變革正悄然推行?；蛘撸c當(dāng)前迥然不同的格局也將會(huì)出現(xiàn)。 　

　　一、5折買房，戶籍與社保是核心

　　這一輪改革，從購房和租賃條件來看，戶籍與社保仍是核心。

　　先說引爆大家朋友圈的“五折購房”。這主要是集中在安居型商品房上。其申請租賃或購買條件為：具有深圳戶籍，在深繳交10年社保，無自有住房，5年內(nèi)未轉(zhuǎn)讓或者因離婚分割過自有住房，未享受過購房優(yōu)惠政策，不超過收入財(cái)產(chǎn)限額。房屋面積一般可達(dá)65㎡，更高可達(dá)到85㎡及以上。租售價(jià)均為市場價(jià)格的50%

　　在公租房方面，申請對(duì)象可為具有戶籍的中等偏下及低收入家庭，申請條件為在深繳交3年社保，不超過收入財(cái)產(chǎn)限額，無自有住房，3年內(nèi)未轉(zhuǎn)讓或者因離婚分割過自有住房，未正在領(lǐng)取住房租賃補(bǔ)貼。房屋面積最低35㎡,高則可超過70㎡。同區(qū)域同類型市場價(jià)格的30%，面向低保及低保邊緣家庭配租的更低至10%。

　　在人才住房方面，則可租可售。申請租賃條件為：具有深圳戶籍或者持有有效居住證的各類人才，在深正常繳納社保，無自有住房，3年內(nèi)未轉(zhuǎn)讓或者因離婚分割過自有住房、未享受過購房優(yōu)惠政策；其申請購買條件則是：具有深圳戶籍的各類人才，在深繳交10年社保，無自有住房，5年內(nèi)未轉(zhuǎn)讓或者因離婚分割過自有住房，未享受過購房優(yōu)惠政策?？梢钥吹剑暾堎徺I人才住房的條件較為苛刻一些。如社保繳交年限由正常繳納變更為繳交10年。而租金售價(jià)均為市場價(jià)格的60%。

綜合來看，無論是公租房還是安居型商品房，抑或是人才住房。除了在有無房產(chǎn)及收入條件等方面作出限制外，均對(duì)社?；驊艏兴蟆?span style="text-align: center;"> 

　　二、人才比房子更重要

　　從深圳最新的政策來看，更注重的是對(duì)人才的傾斜。

　　中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴時(shí)代周報(bào)，從申請的資格條件來講，深圳這一政策比較嚴(yán)格。因?yàn)樯钲趹艏壤丝谄汀Ｉ钲?018年常住人口約1302.66萬人口，其中常住戶籍人口454.70萬人，約為五分之二的比例。即便加上10年社保，人數(shù)也不是特別多。

　　由此來看，這并非是給房地產(chǎn)放水的做法。而是將優(yōu)惠條件精準(zhǔn)到具體的對(duì)象群體。

　　無論是社保抑或戶籍的限制，或許都體現(xiàn)出對(duì)生活在這座城市的剛需群體的偏好。例如說，申請安居型商品房時(shí)，要求10年社保，而且要求無自有住房。即便按照20歲開始在深圳繳交社保計(jì)算，10年后則已30歲，大概率已經(jīng)成家。這些長期在深圳居住和生活的人群，正是屬于剛需群體。延伸到公租房以及人才住房，不外如此。

　　尤其是人才住房方面，對(duì)租賃人沒有作出社保繳交年限的限制，意味著即便是初到深圳的人才，也可以申請。而公租房方面，著重提出將面向新市民中的公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員，以及先進(jìn)制造業(yè)職工供應(yīng)。

　　事實(shí)上，從去年以來轟轟烈烈的人才爭奪戰(zhàn)，到今年在住房保障方面的落實(shí)，在全國范圍內(nèi)已有多個(gè)城市推出相關(guān)政策。

　　呼和浩特提出，具有普通全日制本科及以上學(xué)歷的應(yīng)往屆畢業(yè)生(往屆3年及以內(nèi))可半價(jià)買房；寧波提出，對(duì)符合條件的本科生在購買家庭首套唯一住房最高可獲得不超過8萬元的補(bǔ)貼，而高層次人才最高可獲得60萬元的住房補(bǔ)貼；蘇州吳中區(qū)提出，符合購房條件的企業(yè)或個(gè)人經(jīng)認(rèn)定后給予優(yōu)購房實(shí)際銷售價(jià)格20%-30%不等的折扣獎(jiǎng)勵(lì)。

　　通過對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，在安居型商品房和人才住房方面，深圳提供的折扣相對(duì)適中。但結(jié)合房價(jià)收入比來看，深圳的優(yōu)惠力度也并不算低。

　　根據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年受監(jiān)測的中國50個(gè)城市房價(jià)收入比均值為13.9，相比2017年的14.1下降了1.4%。在房價(jià)收入比下行趨勢初現(xiàn)的2018年，主要一二線城市的房價(jià)收入比仍舊居高不下，其中，深圳以34.2居于首位，超過三亞與上海。

　　值得注意的是，此次深圳也為共有產(chǎn)權(quán)房的未來轉(zhuǎn)換留下了操作空間。即自簽訂買賣合同之日起累計(jì)在深圳繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年的，經(jīng)批準(zhǔn)并向政府繳納增值收益后，可以取得所購住房的完全產(chǎn)權(quán)，同時(shí)將應(yīng)繳增值收益與在深服務(wù)年限掛鉤，優(yōu)待扎根深圳作貢獻(xiàn)的人才。

　　此前，深圳的共有產(chǎn)權(quán)房申請人需具有深圳市戶籍；無自有住房，且從未購買過政策性住房或享受補(bǔ)貼；5年內(nèi)未在深圳市轉(zhuǎn)讓或分割過自有住房。同時(shí)還需要有5年社保。

通過對(duì)比不難看出，此次深圳市的三份文件，在價(jià)格上給出了更大的優(yōu)惠，但延長了社保繳交年限等方面的要求。 

　　三、深圳房價(jià)會(huì)下降嗎

　　對(duì)房價(jià)來說，供需關(guān)系具有極大影響。

　　保障房價(jià)是按商品的價(jià)格來核定比例。如果保障房能足額供應(yīng)市場，理論上是減少了商品房需求。

　　如果保障性住房能夠足額供應(yīng)市場，將吸引部分需求從商品房市場轉(zhuǎn)向保障性住房。理論上似乎是減少了商品房的需求，但是這個(gè)對(duì)供給側(cè)來說，也有所影響。

　　例如，在2018年6月，前述深圳住建局出臺(tái)的《意見》中提到，計(jì)劃到2035年新增170萬套住房，其中保障房比例要占到60%。其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

　　換言之，商品性市場的供應(yīng)或約為70萬套。這對(duì)于市場來說，或許并不足夠。因此“對(duì)于壓低商品房價(jià)格作用有限”。

　　事實(shí)也的確如此。當(dāng)保障性住房與商品住房呈現(xiàn)6：4格局時(shí)，商品房的供應(yīng)減少，但與此對(duì)應(yīng)的卻是，可以申購保障性住房的人數(shù)增加不明顯。也就意味著，仍有大量購房需求集中在商品房。

　　宋丁還認(rèn)為，在保障房市場完善之后，政府或許對(duì)降低商品房的限制，如果調(diào)控如果減弱，或許“商品房價(jià)格可能繼續(xù)出現(xiàn)向上的走勢”。

　　換句話說，加大保障性住房的供應(yīng)不等于將壓制商品住房價(jià)格，甚至，在市場完善后，商品房市場將更為市場化，屆時(shí)，出現(xiàn)上漲也不是不可能。