規(guī)劃、選址及用地標準

 ?【規(guī)劃編制】鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織編制村莊規(guī)劃，編制經(jīng)費由縣（市、區(qū)）人民政府統(tǒng)籌安排。編制村莊規(guī)劃應當充分考慮農(nóng)村生產(chǎn)生活的實際需求，廣泛征求村民意見，統(tǒng)籌安排宅基地用地，合理確定農(nóng)村居民點的分布、范圍、規(guī)模和配套設施。經(jīng)批準的村莊規(guī)劃，應當嚴格執(zhí)行，不得擅自修改。確需修改的，經(jīng)原審批機關批準后，依照法定程序組織修改。

   村莊規(guī)劃報送自然資源和規(guī)劃部門審查、縣（市、區(qū)）人民政府批準前，應當經(jīng)三分之二以上村民代表或者村民會議三分之二以上成員同意。經(jīng)批準的村莊規(guī)劃應當自批準之日起二十日內(nèi)由村民委員會進行公告。

?【規(guī)劃防護】在歷史文化名村、傳統(tǒng)村落、少數(shù)民族特色村寨、特色景觀旅游名村核心保護區(qū)之外建房的，應當保護村莊的傳統(tǒng)選址、格局、風貌以及自然和田園景觀等整體空間形態(tài)與環(huán)境，全面保護文物古跡、歷史建筑、傳統(tǒng)民居等傳統(tǒng)建筑。

在規(guī)模較大的中心村建房的，應當符合村莊發(fā)展方向，有序推進改造提升，保護保留鄉(xiāng)村風貌。

在城市近郊區(qū)以及縣城城關鎮(zhèn)所在地的村莊建房的，應當符合工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和村莊自身發(fā)展。

因生存條件惡劣、生態(tài)環(huán)境脆弱、自然災害頻發(fā)、重大項目建設以及人口流失特別嚴重，擬實施搬遷撤并的村莊，應當嚴格限制建房活動。搬遷撤并后的村莊原址，應當復墾或者還綠。

?【規(guī)劃選址】農(nóng)村住房建設，應當符合村莊規(guī)劃。位于自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、文物保護單位、歷史文化名村、傳統(tǒng)村落等區(qū)域的，還應當符合相關保護規(guī)劃。建房選址，應當盡量利用原有宅基地、空閑地和其他未利用地，避開地質(zhì)災害、洪澇災害、地下采空、地震斷裂帶等危險區(qū)域，嚴格控制切坡建房。確因選址困難需切坡的，應當在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下，按照有關技術規(guī)范做好坡體防護，確保建房安全。

 【規(guī)劃實施】經(jīng)批準的村莊規(guī)劃應由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和村民委員會嚴格組織實施，不得擅自調(diào)整和修改。確需調(diào)整和修改的，應當按原審批程序報送批準。

 【宅基地有償退出和轉讓】進城落戶的農(nóng)村村民可以依法自愿有償退出宅基地。經(jīng)具有宅基地所有權的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會同意，農(nóng)村村民可以在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部向符合宅基地申請條件的村民轉讓宅基地。鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織開展閑置宅基地整治，整治出來的土地優(yōu)先用于滿足農(nóng)村村民新增宅基地的需求。

 【建房占地面積及標準】推動城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，鼓勵結合集鎮(zhèn)建設、新農(nóng)村建設、農(nóng)村土地綜合整治工作統(tǒng)建聯(lián)建農(nóng)村住房，實現(xiàn)村民新建住房適度有序集中。

宅基地用地面積使用耕地不超過一百三十平方米，使用荒山荒地不超過二百一十平方米，使用其他土地不超過一百八十平方米。

 建筑層數(shù)原則控制在3層以內(nèi)，建筑檐口高度不得超過10米。

在公路沿線建房的，其房屋邊緣與公路用地外緣的間距為：國道不少于22米，省道不少于17米，縣道不少于12米，鄉(xiāng)道不少于7米。在高速公路沿線建房的，其房屋邊緣與高速公路隔離柵欄的間距不少于35米。在鐵路線路安全保護區(qū)范圍、在機場周邊建房的，應當遵守鐵路安全保護和機場管理有關法律法規(guī)規(guī)定。

【選址要求】鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當注重傳承傳統(tǒng)文化，保護歷史建筑和特色民居，引導村民建房體現(xiàn)湘南民居特色，保持鄰近房屋建筑風格協(xié)調(diào)。

 【選址禁止】村民住房建設選址禁止在下列區(qū)域選址：

（一）永久基本農(nóng)田和國家一級生態(tài)公益林地；

（二）山洪地質(zhì)災害易發(fā)地段和地下采空區(qū)；

（三）行洪、灌溉、排澇通道等水利設施管理范圍；

（四）飲用水水源一級保護區(qū)；

（五）公路建筑控制區(qū)和鐵路建筑限界范圍；

（六）供水、供電、供氣和通訊等設施管理范圍；

（七）需修復的污染或者有污染風險的地塊；

（八）河道湖泊管理范圍；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止住房建設區(qū)域。