為加強(qiáng)我區(qū)村民建房管理，規(guī)范村民建房秩序，簡化村民建房審批流程,提高村民建房審批效率，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《衡陽市農(nóng)村村民建房管理暫行辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章制度，結(jié)合我區(qū)實(shí)際,特制定本辦法。

本辦法適用于開發(fā)區(qū)行政區(qū)域內(nèi)集體土地上村民住宅的新建、改建、擴(kuò)建、翻建及其管理。

本辦法所指的村民建房，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地建造自用住宅的行為。

 村民建房應(yīng)堅(jiān)持以人為本、保護(hù)環(huán)境、符合規(guī)劃、節(jié)約用地、相對集中、依法審批等原則。

 組織機(jī)構(gòu)

第五條 三架街道辦事處為村民建房審批監(jiān)管第一責(zé)任單位。主要負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)村民住宅的普查，登記造冊，建立檔案;負(fù)責(zé)審查村民建房申報(bào)資料;組織協(xié)調(diào)村民宅基地的調(diào)整;負(fù)責(zé)對村民建房全過程監(jiān)督;組織實(shí)施轄區(qū)內(nèi)村民違法違章建筑的拆除工作。

村(居)委會、村民小組負(fù)責(zé)做好本村組村民建房的組織和相關(guān)管理監(jiān)督工作。

開發(fā)區(qū)規(guī)劃部門負(fù)責(zé)審批村民住房修建性詳細(xì)規(guī)劃;負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民住房的規(guī)劃工程審批，牽頭城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民安置區(qū)和村民集中建房區(qū)的選址;負(fù)責(zé)村民住房的放線、驗(yàn)線、竣工驗(yàn)收，核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》;負(fù)責(zé)村民違法建房案件的初查立案工作，參與集體土地違法違章建筑的拆除工作。

開發(fā)區(qū)國土部門負(fù)責(zé)村民宅基地的審批，核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》;協(xié)助土地調(diào)整手續(xù)和協(xié)調(diào)土地糾紛;負(fù)責(zé)村民宅基地的測量、定樁和放線;負(fù)責(zé)村民違法用地的初查立案工作;參與集體土地上違法違章建筑的拆除工作。

 綜合行政執(zhí)法分局負(fù)責(zé)依法對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占地及建設(shè)的違章行為進(jìn)行處罰;結(jié)案后自然資源等部門補(bǔ)辦用地及建設(shè)相關(guān)手續(xù);負(fù)責(zé)集體土地上違法違章建筑的依法拆除工作。

 其他各部門應(yīng)按照各自職能，配合做好村民建房相關(guān)工作。

申請條件和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

 嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”政策。

 申請人是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，承擔(dān)本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員同等義務(wù)，并滿足下列條件之一的，可以申請村民建房：

(一)因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;

(二)住房擁擠、用地面積未超過《湖南省實(shí)施〈土地管理法〉辦法》上限的;

(三)因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊(園區(qū))規(guī)劃以及進(jìn)行公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要搬遷或房屋征收需安置的;

(四)舊址房屋確需翻建，且符合土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃或園區(qū)總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的;

(五)遷入農(nóng)業(yè)人口落戶成為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織分配承包田，并承擔(dān)本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員同等義務(wù)，且在原籍沒有宅基地的;

(六)因外出打工、上學(xué)、被勞動教養(yǎng)、服刑等特殊原因?qū)⒃r(nóng)業(yè)戶口遷出，現(xiàn)戶口遷回后繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，并承擔(dān)本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員同等義務(wù)，且無住房的農(nóng)業(yè)人口;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

 符合補(bǔ)辦條件的村民違法建設(shè)住宅由各相關(guān)職能部門依法依規(guī)辦理(詳見補(bǔ)辦實(shí)施細(xì)則)。

農(nóng)村村民申請建房，有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：

(一)申請住宅用地不符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃或鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的;

(二)涉及占用農(nóng)用地未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的;

(三)不同意將原宅基地退還集體的;

(四)戶口已遷出村集體經(jīng)濟(jì)組織的;

(五)一戶一子(女)家庭有一處以上(含一處)宅基地的;

(六)將原住宅出售、出租、贈與他人或擅自改作生產(chǎn)經(jīng)營用途的;

(七)已列入規(guī)劃改造范圍的;

(八)原有住宅拆遷時已按城市房屋拆遷規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償安置的;

(九)戶口雖已遷入，原籍住房未拆除或已依法轉(zhuǎn)讓，不履行本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員同等義務(wù)空掛戶的;

(十)原有住房閑置的;

(十一)國家法律法規(guī)及政策規(guī)定其他不得批準(zhǔn)的。

 村民建房應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《湖南省實(shí)施<土地管理法>辦法》用地標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建設(shè)住宅，每戶使用耕地不超過130平方米，使用荒山、荒地不得超過210平方米。使用其它土地不超過180平方米。占用多種類型土地的，按以上土地類型的比例進(jìn)行計(jì)算最大用地面積。住宅用地包括主屋和附屬用房所占土地。

 村民建房人均面積不得超過80平方米。單棟建筑面積超過300平方米的，要報(bào)開發(fā)區(qū)住建部門，核發(fā)《施工許可證》。

 申請與審批程序

 村民申請建房,按照下列程序辦理:

(一)建房村民經(jīng)所在地村民小組討論通過并由三分之二村民代表同意后，向三架街道辦事處提出建房申請。提交資料包括：書面申請、申請人身份及其戶籍人口證明材料、村民委員會書面意見、原有宅基地的土地使用權(quán)證件(限使用原有宅基地的)、房屋所有權(quán)證明材料(限改建擴(kuò)建的)等資料。

(二)符合規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，建房業(yè)主帶相關(guān)資料交三架街道辦事處自然資源所，領(lǐng)取農(nóng)民建房申請表(包括國土、規(guī)劃兩個表)。

(三)村民小組百分之八十的群眾簽字或蓋章，村委會簽署核實(shí)基本情況意見并簽章。

(四)三架街道辦事處組織自然資源等相關(guān)站所每月至少一次到轄區(qū)內(nèi)提出建房申請的各村組進(jìn)行一站式實(shí)地審核。對符合條件的村民建房申請，工作人員現(xiàn)場將符合條件加蓋有村組公章的《農(nóng)村村民建房用地申請審批表》及法律法規(guī)要求的其他資料收齊后，正式予以受理。

(五)三架街道辦事處將符合條件的村民申請材料組卷，對于符合村莊規(guī)劃的使用非農(nóng)用地的村民建房，開辟綠色通道，各職能部門按相關(guān)流程30天內(nèi)完成審批程序，向?qū)徟细竦纳暾垜舭l(fā)放《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

(六)用地、規(guī)劃許可證核發(fā)后，三架街道辦事處組織自然資源等相關(guān)站所人員和村委會、村民小組到實(shí)地打樁放線，確定宅基地四至范圍和面積。

(七)房屋竣工后，建房村民向三架街道辦事處申請竣工驗(yàn)收。由三架街道辦事處組織自然資源等站所相關(guān)人員到實(shí)地檢查、驗(yàn)收，向驗(yàn)收合格的申請戶出具竣工驗(yàn)收合格意見書。

(八)竣工驗(yàn)收合格后，由建房的村民持建房批準(zhǔn)文件和竣工驗(yàn)收合格意見書申請辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

(九)證件辦理完后，由開發(fā)區(qū)辦公室進(jìn)行備案管理。

 村民建房不得占用基本農(nóng)田，不得在水源保護(hù)地和地質(zhì)災(zāi)害隱患區(qū)域內(nèi)選址。嚴(yán)格控制占用防護(hù)林地和特種用途林地。嚴(yán)格控制占用農(nóng)用地，確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)納入土地利用年度計(jì)劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。其中占用耕地的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定開墾耕地補(bǔ)充。

 村民建房用地涉及林地、河道(流)、灘地、公路、供電、環(huán)保、旅游和通訊等設(shè)施控制范圍的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行前置審批或者征求相關(guān)部門意見。

 村民建房除國務(wù)院、省人民政府規(guī)定收取的權(quán)證等工本費(fèi)外，禁止收取其他行政事業(yè)性、服務(wù)性費(fèi)用。村民依法建設(shè)住房的暫時免征植被恢復(fù)費(fèi)。

 城鎮(zhèn)居民不得在集體土地上建設(shè)或購買住宅。否則，不動產(chǎn)登記部門一律不予受理不動產(chǎn)權(quán)屬登記。

鼓勵村民統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建集中連片建設(shè)小區(qū)，但不得利用集體土地從事房地產(chǎn)開發(fā)。

 監(jiān)督管理和責(zé)任追究

在園區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》或者未按照《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由開發(fā)區(qū)自然資源部門依法予以處理。

 未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建設(shè)住宅的，由開發(fā)區(qū)自然資源部門依法予以處理。

 新建房屋竣工后，不按規(guī)定拆除原有房屋、退還宅基地的，按照非法占用土地處理。

未按審批手續(xù)超面積修建的，由相關(guān)職能部門收回建房審批文件，強(qiáng)行建設(shè)的按違法建設(shè)予以處理。未審批和未按要求修建的建(構(gòu))筑物在拆遷中依法不予賠付。

 村民擅自改變規(guī)劃許可房屋用途的，由相關(guān)職能部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，相關(guān)職能部門依法進(jìn)行處理。

 建立違法用地和違法建筑投訴舉報(bào)制度，并將違法案情向社會公開。構(gòu)建辦事處、村兩級巡查監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，及時查處違法用地和違法建設(shè)行為。各職能部門有計(jì)劃地組織批后監(jiān)管巡查，及時查處違法行為。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時上報(bào)開發(fā)區(qū)及各職能部門執(zhí)法監(jiān)察機(jī)構(gòu)，采取相應(yīng)措施。各村、組應(yīng)加強(qiáng)日常巡查，發(fā)現(xiàn)違法用地和違法建設(shè)行為應(yīng)立即向三架街道辦事處報(bào)告。對沒有及時發(fā)現(xiàn)和制止，造成違法用地和違法建設(shè)既成事實(shí)的，要追究村組責(zé)任。

三架街道辦事處接到群眾投訴舉報(bào)的，應(yīng)做好記錄并及時通知相關(guān)職能部門現(xiàn)場調(diào)查核實(shí)，情況確實(shí)的，應(yīng)及時組織人員進(jìn)行調(diào)查處理。

 按照 “誰審批、誰監(jiān)管”的原則，要嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)要求，切實(shí)履行監(jiān)管和查處職能，對違法行為及時發(fā)現(xiàn)、及時制止、及時查處，切實(shí)增強(qiáng)執(zhí)法的及時性、有效性和威懾力。

對確需拆除的“兩違”建設(shè)，由三架街道辦事處會同綜合行政執(zhí)法分局等部門依法予以拆除。

 對村民建房管理責(zé)任單位和責(zé)任人未依法依規(guī)履職的，按以下規(guī)定處理：

(一)出現(xiàn)違規(guī)辦理《鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)許可證》或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的，其批準(zhǔn)手續(xù)無效，由自然資源部門負(fù)責(zé)收回。對違規(guī)辦理審批手續(xù)的單位給予通報(bào)批評;對責(zé)任人依紀(jì)依法給予黨紀(jì)政紀(jì)處分;造成損失的，由相關(guān)責(zé)任人和責(zé)任單位依法賠償。

(二)村民未經(jīng)批準(zhǔn)違規(guī)建房，相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人未認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé)造成違章事實(shí)的，分別由開發(fā)區(qū)管理委員會對相關(guān)職能部門給予通報(bào)批評、績效考核不合格等處理，并追究直接責(zé)任人的責(zé)任和相關(guān)單位的監(jiān)管責(zé)任;造成嚴(yán)重影響的，對相關(guān)責(zé)任人依法依紀(jì)給予黨紀(jì)政紀(jì)處分。

(三)建房戶違反《鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)許可證》或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》內(nèi)容建房的，責(zé)任單位和責(zé)任人未認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé)造成違章事實(shí)的，開發(fā)區(qū)管理委員會對有責(zé)任的相關(guān)站所、村級組織給予通報(bào)批評，并對責(zé)任人依法依紀(jì)給予黨紀(jì)政紀(jì)處分。

(四)負(fù)責(zé)村民建房的工作部門和工作人員玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的依法予以行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。