日前，山西省臨汾市千畝耕地變別墅的相關(guān)報道再次將人們關(guān)注的目光拉回到“違建別墅”“大棚房”等違法亂占耕地建房問題上。一邊是開發(fā)商明目張膽地占用耕地、林地等農(nóng)用地建造別墅房屋用于所謂“租賃”，另一邊則是監(jiān)管部門的“一推六二五”——那全是集體土地，沒有合法用地手續(xù)，你不要租也不要買……那么問題來了，在城里人享受田園生活需求客觀存在的現(xiàn)實下，農(nóng)村的“別墅”真的能買嗎？買了以后又將會面臨什么呢？
一、農(nóng)村別墅實為“小產(chǎn)權(quán)”
小產(chǎn)權(quán)是相對于“大產(chǎn)權(quán)”而言的。此處所說的大產(chǎn)權(quán)，意指由當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等批準(zhǔn)建設(shè)、能夠頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)登記證書的房屋。
換言之，這主要是指建設(shè)審批手續(xù)完備、權(quán)利不受限制的房產(chǎn)，就如一般所說的“五證齊全”類的房屋，包括《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。
而小產(chǎn)權(quán)則指的是雖然有一定的手續(xù)和證書，但手續(xù)不全、權(quán)利受有較大限制，實踐中的體現(xiàn)一般為相關(guān)房產(chǎn)僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府部門頒發(fā)的證書或者村民委員會這一基層組織出具的證明。
而農(nóng)村的別墅很多就是此種類型，主要是各開發(fā)商或者村鎮(zhèn)單位在未經(jīng)批準(zhǔn)的情況下擅自占用集體土地，尤其是農(nóng)用地修建。正是因為其用地性質(zhì)的原因，也從根本上決定了農(nóng)村別墅應(yīng)歸于“小產(chǎn)權(quán)”一類。
在明律師曾多次強調(diào)過，從嚴(yán)格的法律層面上看，“小產(chǎn)權(quán)”一說幾乎等同于“沒產(chǎn)權(quán)”，若再被查實屬違法占地，則是赤裸裸的違法建筑。
二、小產(chǎn)權(quán)別墅能不能買？
小產(chǎn)權(quán)的“小”，既表明了小產(chǎn)權(quán)的特點，也決定了其不能像正規(guī)商品房一樣自由買賣?，F(xiàn)行《土地管理法》《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》等法律法規(guī)就明確，嚴(yán)令禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買住宅，以維護農(nóng)村集體土地秩序，保障農(nóng)民權(quán)益。
另外，新修訂的《土地管理法》雖已經(jīng)允許集體土地入市，但也明確入市流通的集體土地僅限于符合規(guī)劃的經(jīng)營性建設(shè)用地，農(nóng)村宅基地和宅基地上的住房依然不得入市流轉(zhuǎn)。
同時，該法還明確規(guī)定，集體建設(shè)用地的使用者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的用途使用土地。
也即是說，即使是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地上修建的農(nóng)村別墅，也有可能因為違反土地利用用途而遭受相關(guān)處罰，并不能直接用于居住。
同時需要強調(diào)的是，新法和政策所鼓勵的“盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房”是有其嚴(yán)格用途限制的，不包括建造別墅大院、樓堂會所。
而站在耕地保護的角度上看，“小產(chǎn)權(quán)”別墅涉嫌違法占地，無論是購買還是租賃，買受方、承租人的合同權(quán)利均無法得到保障。
三、已經(jīng)購買農(nóng)村別墅，如何“盡力止損”？
首先，依照上述規(guī)定，嚴(yán)令禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。同時，《民法典》第一百五十三條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效”。
因此，城鎮(zhèn)居民以及非本集體經(jīng)濟組織成員的其他人員購買本村住房的協(xié)議應(yīng)屬無效。對此，《民法典》第一百二十二條進一步規(guī)定：“因他人沒有法律根據(jù)，取得不當(dāng)利益，受損失的人有權(quán)請求其返還不當(dāng)利益”。
也即是說，“別墅”購買者可以依法主張所簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并在此基礎(chǔ)上向房屋出售者主張不當(dāng)?shù)美颠€。在此基礎(chǔ)上，房屋依舊歸房屋出售人所有，房屋出售人因此所獲得的價款也應(yīng)退還房屋購買人。
其次，此類“別墅”如遇征拆，房屋購買人和出讓人可事先就相關(guān)征拆事項簽訂相關(guān)協(xié)議，如就拆遷補償款如何分配約定明確，以避免后期發(fā)生糾紛。
雖然如上所說，購房協(xié)議因違反法律的強制性規(guī)定而無效，但嚴(yán)格意義上講，房屋購買合同和雙方就拆遷補償款所簽訂的協(xié)議屬于兩個法律關(guān)系，房屋買賣合同的效力并不影響拆遷款分配協(xié)議的效力。
再次，如果當(dāng)事人不幸購買的是涉嫌違法占地的別墅房屋，那么在與開發(fā)商積極溝通協(xié)調(diào)處置措施的同時，也要及時咨詢專業(yè)律師，通過律師函、面談等途徑與清理整治違建別墅的行政機關(guān)保持溝通，爭取獲取適當(dāng)?shù)摹把a償”或者在搬離房屋前后的其他幫助。
這個時候，損失是一定會發(fā)生的，別墅是無論如何也住不下去了，大家所能做的也只能是盡力止損了。
在明律師最后要提示大家的是，城鄉(xiāng)有別仍是當(dāng)下土地管理制度中的主旋律。農(nóng)村的房屋再好，城里人也尚沒有依法將其買入手中的途徑，這是農(nóng)村宅基地上房屋福利、保障性質(zhì)所決定的。一方面，大家要杜絕占便宜的僥幸心理，避免低價“購買“長租”農(nóng)村別墅房屋的行為；另一方面，有關(guān)部門也應(yīng)當(dāng)對違法違規(guī)銷售農(nóng)村房屋、亂占耕地建房的行為予以及時、嚴(yán)厲的打擊，阻止其繼續(xù)坑害其他購房者，而不是坐在辦公室里強調(diào)“你不要租也不要買”。